Пояснительная записка к проекту решения Думы городского округа Новокуйбышевск «О внесении изменений в Решение Думы г.о. Новокуйбышевск от 18.12.2008 г. №560 «Об утверждении коэффициентов, необходимых для определения размера арендной платы за использовани

Пояснительная записка

к проекту решения Думы городского округа Новокуйбышевск

«О внесении изменений в Решение Думы г.о. Новокуйбышевск от 18.12.2008 г. №560 «Об утверждении коэффициентов, необходимых для определения размера арендной платы за использование расположенных на территории городского округа Новокуйбышевск Самарской области земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена»

Принцип платности использования земли закреплен в ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации. Этот принцип заключается в том, что любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов РФ.

Плата за землю в соответствии с действующим законодательством осуществляется в одной из двух форм: налога либо арендной платы.

Таким образом, разделение форм платы за землю происходит в соответствии с предусмотренным гражданским законодательством делением прав на землю как недвижимое имущество на вещные и обязательственные права: в первом случае применяется земельный налог, во втором, поскольку возмездный характер из обязательственных прав на землю имеет только аренда, - арендная плата.

Согласно п. 3 ст. 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации. Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, находящиеся на территории самарской области и предоставленные в аренду без торгов установлен Постановлением Правительства Самарской области от 06.08.2008 г. №308. В соответствии с принятым порядком Думой городского округа Новокуйбышевск было принято решение от 18.12.2008 г. №560 «Об утверждении коэффициентов, необходимых для определения размера арендной платы за использование расположенных на территории городского округа Новокуйбышевск Самарской области земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена».

Согласно ст. 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 г. № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации». Так, арендная плата при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, определяется исходя из следующих основных принципов:

- принцип экономической обоснованности, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на таком земельном участке, и субсидий, предоставляемых организациям, осуществляющим деятельность на таком земельном участке;

- принцип предсказуемости расчета размера арендной платы, в соответствии с которым в нормативных правовых актах органов государственной власти и органов местного самоуправления определяется порядок расчета арендной платы;

- принцип предельно допустимой простоты расчета арендной платы, в соответствии с которым предусматривается возможность определения арендной платы на основании кадастровой стоимости;

- принцип недопущения ухудшения экономического состояния землепользователей и землевладельцев при переоформлении ими прав на земельные участки, в соответствии с которым размер арендной платы, устанавливаемый в связи с переоформлением прав на земельные участки, не должен превышать более чем в 2 раза размер земельного налога в отношении таких земельных участков;

- принцип учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности посредством установления размера арендной платы в пределах, не превышающих размер земельного налога, а также защиты интересов лиц, освобожденных от уплаты земельного налога;

- принцип запрета необоснованных предпочтений, в соответствии с которым порядок расчета размера арендной платы за земельные участки, принадлежащие соответствующему публично-правовому образованию и отнесенные к одной категории земель, используемые или предназначенные для одних и тех же видов деятельности и предоставляемые по одним и тем же основаниям, не должен различаться.

Доходы от сдачи в аренду земельных участков являются одним из существенных источников формирования доходов местного бюджета.

На итоговую величину размера арендной платы за использование земельных участков для целей, не связанных со строительством объектов, влияют:

- С_кад - кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 1 января расчетного года согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости;

- К_и - коэффициент инфляции расчетного года, определяемый исходя из максимального уровня инфляции (потребительских цен), устанавливаемого в рамках прогноза социально-экономического развития Самарской области. Коэффициент инфляции на расчетный год определяется как произведение соответствующих максимальных планируемых ежегодных показателей инфляции (индекс потребительских цен, декабрь к декабрю) по состоянию на 1 января очередного года начиная с года, следующего за годом утверждения государственной кадастровой оценки для соответствующей категории земель, по расчетный год;

- К_в - коэффициент вида использования земельного участка, определяемый исходя из вида разрешенного использования земельного участка и утверждаемый правовым актом представительного органа городского округа.

Таким образом, Правительство Самарской области, устанавливая порядок определения размера арендной платы, предусмотрело, что арендная плата за земельные участки определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка с учетом коэффициента, установленного органом местного самоуправления в зависимости от вида разрешенного использования земельного участка.

Государственная кадастровая оценка проводится в соответствии с Федеральным законом от 03.07.2016 N 237-ФЗ (ред. от 19.12.2022) "О государственной кадастровой оценке", другими федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки.

Результаты государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов утверждены Приказом министерства имущественных отношений Самарской области № 2181 от 25 ноября 2022 года и подлежат применению с 01.01.2023 г.

Изменение кадастровой стоимости свидетельствует о том, что в настоящее время существует необходимость структурного изменения коэффициентов, то есть экономического обоснования коэффициентов видов использования земельных участков при определении размера арендной платы в соответствие с текущей ситуацией на рынке земельных участков.

На основании вышеизложенного, скорректированным проектом предлагаются к рассмотрению вопросы по внесению изменений в решение Думы г.о. Новокуйбышевск от 18.12.2008 г. №560 в части:

1) корректировки подпунктов 4.1 (земельные участки под служебными гаражами), 4.2 (земельные участки под стоянками транспортных средств), 5 (земельные участки под бытовое обслуживание), 5.8 (земельные участки под общественное питание), 5.9 (земельные участки под объектами торговли), 5.10 (земельные участки под магазинами), 5.15 (земельные участки под автомобильными мойками), 5.16 (земельные участки под заправками транспортных средств), 5.17 (земельные участки под причалами для маломерных судов), 6 (земельные участки под образование и просвещение), абзаца 1 п/п 7.1 (земельные участки под объектами производственной деятельности), абзаца 2 п/п 7.1 (земельные участки, занятые предприятиями нефтехимической промышленности), абзаца 4 п/п 7.1 (земельные участки под объектами энергетики), абзаца 3 п/п 7.2 (земельные участки под складами), 7.3 (земельные участки под объектами коммунального обслуживания), 7.4 (земельные участки под обектами обслуживания железнодорожных перевозок), 7.6 (земельные участки под объектами специальной деятельности), 7.7 (земельные участки под объектами обслуживания перевозок пассажиров) 7.8 (земельные участки под оъектами трубопроводного транспорта), 8.1 (земельные участки под объектами делового управления), 9 (земельные участки под отдых (рекреацию), 10.2 (земельные участки под скотоводство), 10.3 (земельные участки под растениеводство) ;

2) 9.1 добавления подпунктов (земельные участки под обеспечение занятий спортом), 9.2 (земельные участки для размещения полей для гольфа или конных прогулок), 7.10 (земельные участки под размещение железнодорожных путей), 7.11 (земельные участки под объекты автомобильного транспорта), 5.18 (земельные участки под объектами, предназначенными для ремонта автомобилей), 5.19 (земельные участки под рынками), 10.7 (земельные участки, предназначенные для обеспечения сельскохозяйственного производства) таблицы «Коэффициент вида использования земельного участка, необходимый для определения размера арендной платы за использование расположенных на территории городского округа Новокуйбышевск Самарской области земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и предоставляемых для целей, не связанных со строительством (Кв)» приложения № 1 к решению Думы г.о. Новокуйбышевск от 18.12.2008 г. №560.

В качестве финансово-экономического обоснования применения коэффициентов видов использования земельных участков представлено экспертное заключение ООО «Институт оценки и управления» от 10.04.2023, выполненное на основании муниципального контракта от 28.12.2022г №180, заключенного с администрацией г.о. Новокуйбышевск.

Как следует из экспертного заключения, исполнитель исследовал сложившуюся практику установления арендных платежей за землю для земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и находящихся в муниципальной собственности. В ходе исследований эксперт определил среднерыночные цены удельных показателей стоимости земельных участков по разрешенным видам использования в г.о. Новокуйбышевск; обосновал коэффициент капитализации для определения величины среднерыночной арендной ставки с применением дифференцированного подхода по сегментам рынка участков, специфики видов деятельности арендаторов и объема доступной информации по их экономической деятельности по Самарской области и Российской Федерации за 2021г.; исследовал значение рентабельности активов предприятий и организаций по видам использования на территории г.о. Новокуйбышевск; обосновывая применение коэффициентов для определения арендной платы, эксперт исследовал средние значения УПКС земель населенных пунктов на территории городского округа в разрезе оценочных групп, а также средних удельных показателей рыночной стоимости земель, включая земли под коммерческое использование.

Экспертное заключение содержит анализ рынка недвижимости в г.о. Новокуйбышевск, включая анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе 2021г.; анализ сегмента рынка земельных участков по категориям; анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости на 4-й квартал 2022г. по данным Росреестра; состояние рынка земельных участков коммерческого назначения в Самарской области в общей структуре предложений, в том числе по районам и городам области; анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости по данным информационных ресурсов «Авито», «ЦИАН», «Domofond.ru»; график зависимости от УПРС ЗУ под коммерцию» руб./кв.м, от площади, от расстояния до автодорог; основные выводы относительно рынка земельных участков, включая участки под коммерческое использование, в Самарской области по итогам 4-го квартала 2022г.

Принятые к расчетам значения обоснованы разрешенным видом использования земельных участков (наиболее близких к исследуемым), опираются на анализ количественных, качественных, экономических характеристик земельных участков, расположенных на территории г.о. Новокуйбышевск, с учетом местоположения, а также иных факторов, влияющих на их коммерческую привлекательность, потребительский спрос. В качестве результирующего значения в расчетах принималось среднее значение. В необходимых случаях введены корректировки, в том числе на вид использования «коммерческое использование».

Полученные расчетные данные, а также результаты экспертных исследований приведены в Сводных ведомостях и иных приложениях к заключению.

В экспертном заключении имеются ссылки на доступные источники информации, а также использованную литературу - Методические указания, Справочники оценщика недвижимости, нормативные акты, приведены необходимые выдержки из источников информации в виде таблиц, схем, рисунков, графиков.

Принятие предлагаемых изменений не потребует внесения изменений в другие муниципальные правовые акты и дополнительных расходов из местного бюджета.

Проект решения разработан комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа Новокуйбышевск на базе норм земельного, гражданского законодательства.

Руководитель

комитета по управлению

муниципальным имуществом                                                  А.Г.Негорожина

Лушина О.А. 35224